央行又“降息”,恒大又打折,楼市又要飞?

98置业 2020-02-20 11:56
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各位菜友大家早上好!我是菜鸟理财特聘的房产投资导师:業問。

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今天的文章,同样是要帮大家解决三个问题:

1.央行昨天又有动作,对楼市会有影响吗?

2.恒大宣布全国75折,这是个啥信号?

3.在政策和房企的双重推动下,楼市接下来会怎样?

老规矩,一个一个来!

昨天早上,继上周累计实施逆回购10000亿元后,央行宣布开展新的MLF操作,利率下降10个基点!

虽然还不算是严格意义上的降息,但对市场的影响基本上和“准降息”差不多了。

叠加证监会上周末放出的再融资“松绑”大招,昨天的股市确实热闹得不行。

你可能会问,这事儿对楼市会有啥影响?

業問先把结论放在这:宽货币加快了节奏,紧信用怕是要挺不住了。能有多少钱去楼市,取决于股市的行情有多猛,疫情影响啥时候结束。

为啥会有这个结论?

首先,MLF利率降低了,那么本周四公布的1年期LPR肯定将跟随MLF的利率下调10个基点。

至于直接和房贷相关的5年期LPR,業問认为下调的可能性很大,但下调的幅度可能会稍小。

用人话来说就是:钱又双叒叕多了,借钱越来越便宜了!

但由于市场上面向个人的限贷政策仍然存在,面向房企的融资“歧视”也还没完全消除,所以短时间内能有多少资金会“绕弯”去楼市,更多会取决于股市的热度了。

毕竟热钱都是聪明的,只会流向利润更高、流动性更强的投资标的,而现在股市的热度居高不下,楼市又因为疫情影响而进入了冰封状态……

所以,这次央行的操作,几乎所有的利好都兑现给了股市,楼市暂时还真没办法分上一杯羹。

一说到这,估计全国的大小开发商也都只能打碎了牙齿往自己肚子里吞了……

疫情对楼市的影响,到底有多大?

有人粗略地算过:2019年一季度,我国房地产企业销售额为27038.77亿元。

若按2019年全年6.5%的销售额增速估计,2020年一季度,房企销售额可达到28796.29亿元。若按损失50%的销售额计算,房企总体损失将高达14398.14亿元。

再加上在建项目工期延误、信贷成本、人力运营等等,总体损失至少在2万亿以上!

所以,头部房企中负债率“一枝独秀”的恒大,马上开始了自己的“骚操作”。

从前天晚上开始,各位想必都被打着“秘密”标戳的恒大全国楼盘75折“特大优惠通知”刷屏了。

很多人看到这个消息以后都来问業問怎么看?看恒大这文件,打完75折以后还能根据付款方式再优惠,楼市是要崩了还是咋地?

業問的答案也很简单:

1.恒大这么做不是第一次,也不会是最后一次。

各位可以打开百度,搜一下“恒大打折”,几乎每年都会有,而且不止一次,没必要因为这次的75折就觉得是“行业要垮、楼市要崩”的前兆。

2.恒大打折有它的理由,而且买的永远没有卖的精。

在国内房企里面,恒大不仅负债率高,融资成本也比其他头部房企高了不少。

现在疫情影响全国楼市停摆,恒大不抢先出手促销的话,越拖麻烦只会越大。

另一方面,恒大全国75折的名号虽然看起来非常吸引人,但实际上能做到这个折扣的楼盘主要还是一些三四五线的相对滞销的项目。

恒大那些本来就热销的那些好项目,都被网友扒出来先涨回原价再打折的骚操作。

所以,搞让利促回款确实是有,但肯定没有恒大宣传的那样“跳楼价、大出血”的感觉,不然还不等新的买家入场,老业主估计都直接去堵售楼部咯……

3.大型房企可能会跟进打折,中小房企难免被“吃”。

不管恒大到底缺不缺钱,是不是真的有75折这么优惠,但至少这个做法引发的市场反馈说明了:

在市场不好的时候主动提供优惠购房条件和活动,抢夺珍贵的购买力,确实是现阶段房企必须考虑的做法。

但你要说下一个跟进的会是谁?

業問觉得只会是大型房企,因为它们的盘子够大,拿地成本也够低,打折对整体利润有影响,但不影响全年盈利。

但中小房企普遍经不起这样大规模促销的折腾,它们也本就靠单个项目的利润来维持生存,根本给不起这样的折扣。

那么,下一阶段楼市的走向,会因为央行的“降息”和恒大挑起的价格战而有所转变吗?

業問的答案是:放弃楼市再来一次狂飙的想法,精耕细作值得下注的区域。

有学者统计过,从2000年到2014年,中国整个商品住宅的销售总额是42万亿,2015到2019年商品住宅销售总额是54万亿。

也就是说,楼市过去5年的销售总额,已经超过了过去15年的销售总额!

所以,虽然業問已经告诉大家,接下来地方政府一定会松绑楼市、金融机构一定会陆续解除对房企的信贷歧视、央行也会持续推动房贷利率下行……

但这些有关楼市的利好消息,都需要放在一个短期内无法动摇的大前提下看待:房住不炒。

为啥“房住不炒”不能动?前面提到的5年和15年的数据对比已经说明了一切:现阶段再次暴涨的空间几乎没有,我们需要用时间来换回空间。

当然,对于刚需来说,这可能是难得的一次你在一二线城市上车的时间窗口,毕竟各方面都开始松动,以前只盯着楼市的热钱也有了新的去向。

所以,只要你确实有明确的购房需求,且没有被疫情影响到你的现金流,现在就开始关注市场信息和政策动向,找准机会就下手,基本不会有啥问题。

投资的话,我强烈建议一定要精挑细选,量力而行,宁缺毋滥,多比较研究,别贪便宜!

至于三四五线城市,如果你确实需要一套房子安家生活,或者是改善性需求,那么尽量挑个品质好、地段好、配套好的小区,如果是投资的话,还是想点别的事儿吧……

最后的最后,業問也想吐槽一下那些对楼市“松绑”恨得牙痒痒的人们……

是啊,楼市这个夜壶确实让人又爱又恨,高房价确实让很多人骂了又骂。但经济发展到这个阶段、行业发展到这个地步,楼市的一举一动本就不是简单的房子问题了。

房企垮了楼市崩了,你以为最吃亏的是许家印和王健林?背后的连带破坏性效果,绝对是你我承受不了的……

我们没必要把房地产抬得太高,但更没必要把妖魔化,尤其在2020年这么一个重要的时间节点,让楼市回到早就应该遵循的市场节奏中来,才是稳定一切的关键!

好了,今天就跟大家聊到这,还有啥问题,我们留言区见!

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编辑者:admin

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